Arten der Baufinanzierung

Welche Darlehensformen gibt es?

Die Banken sind so erfinderisch wie flexibel, was die Gestaltung und die Eigenheiten der unterschiedlichen Hypotheken-Darlehen angeht. Da jeder Bauherr andere Anforderungen an seine Baufinanzierung stellt, gibt es keine Vertragsgestaltung, die ausnahmslos gut oder schlecht wäre. Manche Darlehensangebote basieren jedoch mehr auf den Eigeninteressen der Banken und Finanzierungsvermittler, als dass sie dem Kreditnehmer nutzen. Deshalb finden Sie hier eine tabellarische Übersicht der unterschiedlichen Darlehensarten, die Ihnen die Vor- und Nachteile der jeweiligen Form der Baufinanzierung aufzeigt.

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Annuitätendarlehen
Klassische Darlehensform mit unterschiedlich langen Zinsfestschreibungen. Besonderheiten müssen meist separat vereinbart werden. Bei dieser Darlehensart bleibt die Ratenhöhe unverändert hoch. Der Tilgungsanteil wird nach jeder Ratenzahlung höher, weil durch die erfolgte Tilgung der Zinsbetrag zunehmend kleiner wird.
Bietet Zinssicherheit gleichbleibende Raten, ist aber relativ unflexibel bei Vertragsveränderungen während der Zinsbindung. Zinssatz hängt ab von Zinsbindung und Beleihungskriterien. Ein niedriger Zinssatz sollte zu verstärkter Tilgung genutzt werden.
Je niedriger der Zins, desto länger ist die Rückzahlungszeit, weil der ersparte geringe Zinsanteil in den ersten Jahren den Tilgungsanteil nur unwesentlich erhöht. Dadurch bleibt die Restschuld relativ hoch, was zu teuren Anschlussfinanzierungen führen kann.
Annuitätendarlehen aufgeteilt
Aus Gründen größerer Flexibilität wird oft empfohlen, das Darlehen in Verträge mit unterschiedlichen Zinsbindungszeiten aufzuteilen. Eine kürzere Zinsfestschreibung bedeutet in den meisten Fällen auch einen niedrigeren Zins. Die meisten dieser Angebote schaden dem Kunden jedoch mehr, als dass sie nutzen.
Wer sicher ist, den Darlehensteil mit der kürzeren Zinsbindung innerhalb der Frist komplett tilgen zu können, kann das Annuitätendarlehen aufteilen und dafür günstigere Zinssätze nutzen. Ansonsten ist eine Darlehenssplittung selten sinnvoll.
Es stehen immer nur kleine Darlehensteile zur Anschlussfinanzierung an und die bisherige Bank macht die erste Rangstelle im Grundbuch selten frei. Das führt zu einer schlechten Verhandlungsposition gegenüber der bisherigen Bank und einem geringen Interesse anderer Banken, da es sich dann um nachrangige, kleine Baudarlehen handelt.
Darlehen mit neuem Bausparvertrag
Ein sehr beliebtes Angebot von regionalen Banken, Sparkassen und Vermittlern. Es sieht statt einer regelmäßigen Tilgung den Abschluss einer oder mehrerer Bausparverträge vor, die später das Bankdarlehen ganz oder teilweise ablösen.
Wenn der Bausparvertrag zugeteilt ist und das Bankdarlehen abgelöst wird, profitierten Bauherren von den meist niedrigen Bausparzinsen gegenüber einem Bankdarlehen - was aber in der seit Jahren geltenden Niedrigzinsphase nicht mehr zutrifft. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen wurde bereits bei Unterschrift des Bausparvertrages verbindlich vereinbart, was in normalen Zinszeiten von Vorteil sein kann.
Stellt man dem Modell "Bausparvertrag" ein normales Bankdarlehen mit gleich hohen monatlichen Raten gegenüber, verliert sehr häufig das Bausparmodell. Banker lieben dieses Modell, weil sie am Bankdarlehen verdienen und auch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages erhalten. Bausparer können zwar auf das Bauspardarlehen verzichten, aber dann waren die hohen Gebühren und niedrigen Guthabenszinsen in der Ansparzeit umsonst bezahlt worden.
Darlehen mit Sondertilgung
Sondertilgungen sind inzwischen ein normaler Bestandteil von Baudarlehen. Die Frage ist, ob die Sondertilgungsoption kostenfrei im Vertrag enthalten ist oder mit einem Zinsaufschlag bezahlt werden muss. Vor allem Zinsaufschläge für diese Option für Zinsfestschreibungen von 15 Jahre und länger fest,. ist selten sinnvoll, weil ab dem 10. Jahr laut §489 BGB eine kostenfreie Sondertilgung möglich ist.
Von Vorteil kann diese Kombination einer niedrigen monatlichen Belastung und von Sondertilgungen sein. "Überschüssige" Finanzmittel können so für einige Monate geparkt werden. Entweder wird das Geld dann für Unvorhergesehenes benötigt oder kann einmal im Jahr als Sondertilgung eingesetzt werden.
Einige Banken verlangen Zinsaufschläge für das Recht der Sondertilgung. Sollte der Zinsaufschlag von der Höhe der jährlichen maximalen Sondertilgung abhängig sein, reicht meist eine Sondertilgung von drei bis fünf Prozent pro Jahr.
Darlehen mit Tilgungsveränderungen
Wer kann schon die Höhe der tragbaren Raten für die nächsten 5 oder 10 Jahre oder länger abschätzen? Einige Banken erlauben Darlehensnehmern daher, die Tilgung während der Zinsbindung bis zu drei Mal an die finanziellen Gegebenheiten anzupassen - nach oben oder unten. Einzelne Versicherungen erlauben sogar eine kostenlose jährliche Anpassung.
Dieses Angebot ist oft kostenfrei. Einzelne Banken erlauben auch mehr Anpassungen, verlangen dann aber bis zu 300 Euro pro Anpassung. Hört sich viel an, aber ist eben nur im Falle der Tilgungsveränderung zu bezahlen. Die Option der Tilgungsveränderung ist eigentlich für die meisten Kreditnehmer wichtiger als die Sondertilgungsoption.
Die Zahl der Anpassungen und auch die Höhe der Tilgung sind oft beschränkt. Einige Banken erlauben nicht, dass die Darlehensrückzahlung durch Sondertilgungen und Tilgungserhöhungen vor dem Ende der Zinsfestschreibung endet.
Forward-Darlehen
Nur wer schon ein bestehendes Darlehen hat, kann ein Forward-Darlehen vereinbaren, das später das bestehende Darlehen ablösen soll. Ein Forward-Darlehen kann maximal für die Dauer von 60 Monaten im Voraus abgeschlossen werden - in einem Fall sogar bis 66 Monate.
Für einen Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat Vorlaufzeit können sich Bauherren die aktuellen Zinsen für die Zeit nach der Zinsbindung sichern.
Obige Aufschläge klingen sehr wenig, aber bei einer Vorlaufzeit von 60 Monaten ist der Zinsaufschlag dann 1,8 Prozent auf den normalen Bankzins. Ein Forward-Vertrag ist verbindlich. Das heißt: Er gilt auch dann, wenn die Zinsen wider Erwarten fallen sollten und der Bauherr am Ende der Zinsfestschreibung eigentlich günstiger finanzieren könnte. Im Beispiel mit 1,8 Prozent Forward-Aufschlag, müssten die Bauzinsen in 5 Jahren um mehr als 1,8 Prozent steigen, damit sich das Forward-Darlehen lohnt. Wird das Objekt während des Forward-Darlehens verkauft, ist auch für den Forward-Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
Cap-Darlehen
Cap-Darlehen sind variable Darlehen mit einer Zinsbegrenzung nach oben. Diese Absicherung gegen eine unerwünschte Zinssteigerung bezahlen Darlehensnehmer mit einer Einmalprämie (Cap-Prämie). In der Baufinanzierung ein sehr seltenes Angebot.
Wer das gesamte Darlehen oder einen Teilbetrag mit variablen Zinsen und Vertragsbedingungen ausstattet, sichert sich vor unerwarteten Zinssteigerungen ab, kommt aber in den Genuss fallender Zinsen.
Häufig wird die maximale Zinsobergrenze sehr hoch angesetzt, damit die Absicherungsprämie nicht zu hoch ausfällt. Je weiter die Obergrenze vom Einstiegszins entfernt liegt, desto schlechter ist das Angebot zu beurteilen.
Variables Darlehen
Bei variablen Darlehen ist die Bank verpflichtet, den Zinssatz an einen Referenzzins zu koppeln. Meist ist dies der Drei-Monats-Euribor. Sinkt der Referenzzins, muss die Bank den Darlehenszins entsprechend den Vereinbarungen anpassen. Ein solches Darlehen kann kurzfristig ganz oder teilweise gekündigt werden.
Solche Darlehen eignen sich gut für kurze Überbrückungszeiträume, aber auch in Zeiten fallender Zinsen. Ist der Zinsrutsch zu Ende, kann man kostenfrei und problemlos in ein Darlehen mit festen Zinsen wechseln.
Auch variable Darlehen dürfen nicht mehr mit einer Bearbeitungsgebühr vergeben werden, was die Banken "zwingt", einen sehr hohen Zinssatz zu verlangen, weil der Kunde nach drei Monaten bereits den Vertrag wieder kündigen könnte und die Bearbeitungskosten für die Bank noch nicht verdient wurden in der denkbar kürzesten Vertragslaufzeit.
Darlehen mit Ausstiegsoption
Darlehen mit Zinsfestschreibung können vor dem Ende der Zinsbindung nicht gekündigt werden. Einige Banken bieten jedoch gegen einen Zinsaufschlag eine vorzeitige, kostenfreie Darlehenskündigung an. Eine Kreditkündigung kann etwa wegen Umzug, Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung erforderlich werden. Ohne eine solche Vereinbarung ist ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Darlehen gemäß mehrerer BGH-Urteile nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Ein sehr seltenes Optionsangebot.
Der Zinsaufschlag für die Ausstiegsoption ist mit 0,03 bei der Allianz-Leben sehr niedrig. Einige andere Banken verlangen wesentlich höhere Aufschläge. Durch die Zinsbindung ist der Kunde gegen steigende Zinsen abgesichert; er kann aber gleichzeitig fallende Zinsen für einen neuen Vertrag nutzen.
Manchmal schließen Banken die vorzeitige, kostenfreie Kündigung in den ersten Jahren aus.
Darlehen mit Fondssparplan
Bei einer solchen Kombination wird das Darlehen nicht getilgt, sondern der Bauherr zahlt nur die Darlehenszinsen und überweist den Tilgungsanteil in einen Fondssparplan - dies in der Hoffnung, dass der Wert der Fondsanteile steigt und er selbst einen geringeren Anteil an der Rückführung des Darlehens tragen muss. Zu einem vorher festgelegten Termin muss das Darlehen dann komplett getilgt werden. Im Kern handelt es sich bei diesem Angebot um eine "Spekulation auf Kredit" mit den entsprechenden Risiken.
Fällig wird nur die laufende Zinszahlung, eine Tilgungsbelastung besteht nicht - jedoch eine Verpflichtung einen Sparplan zu besparen. Der Darlehensnehmer hat die Chance auf einen Wertzuwachs des angesparten Kapitals beziehungsweise eine schnellere Tilgung seines Darlehens. Ideal in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen.
Der Chance auf Wertzuwachs steht das Risiko von Verlusten gegenüber. Im schlechtesten Fall muss der Darlehensnehmer zusätzliches Geld in die Tilgung stecken, um damit Verluste des Fonds auszugleichen, oder er braucht länger für die Rückführung seines Darlehens.

Stand der letzten Überarbeitung: 25.11.2019

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