|
Klassische Darlehensform mit unterschiedlich langen Zinsfestschreibungen - manchmal spricht man auch von Tilgungsdarlehen, was eigentlich nicht richtig ist (siehe Tilgungsdarlehen). Besonderheiten müssen meist separat vereinbart werden und sollen Teil der Darlehensvertrags sein. Bei dieser Darlehensart bleibt die Ratenhöhe (Annuität) unverändert hoch. Mit jeder Ratenzahlung verringert sich der Darlehensbetrag, was bei der nächsten Rate zu einer geringeren Zinszahlung führt. Weil die Ratenhöhe gleichbleibt, steigt dadurch der Tilgungsanteil
|
|
Bietet Zinssicherheit und gleichbleibende Raten, ist aber relativ unflexibel bei Vertragsveränderungen während der Zinsbindung. Der Zinssatz hängt auch ab von der Zinsbindung, den Beleihungskriterien und der prozentualen Beleihungshöhe. Ein niedriger Zinssatz sollte zu verstärkter Tilgung genutzt werden.
|
|
Je niedriger der Zins, desto länger ist die Rückzahlungszeit, weil der ersparte geringe Zinsanteil in den ersten Jahren den Tilgungsanteil nur unwesentlich erhöht. Dadurch bleibt die Restschuld relativ hoch, was zu teuren Anschlussfinanzierungen führen kann.
|
|
|
|
Bei einem Tilgungsdarlehen wird bei Vertragsabschluss festgelegt, in welchen festen Raten oder in Prozent vom Darlehen der Kredit zurückgezahlt wird. Bei einem Kredit von 100.000 Euro und Tilgung innerhalb von 20 Jahren, würde die eine feste Tilgungsrate von 5.000 Euro pro Monat bedeuten. Mit jeder Tilgung sinkt der Zinsanteil und die zu zahlende Gesamtrate sinkt somit. Wird fast nur im gewerblichen Bereich angeoten.
|
|
|
Eine ideale Darlehensform, werd sinkende Ratenhöhe haben will. Allerdings ist die Anfangstilgung sehr hoch und wird erst monatlich geringer. Beim Annuitätendarlehen ist die Anfangsrate so, dass der Kunde sie gut tragen kann, aber dann eben gleich bleibt.
|
|
|
Wird für den privaten Wohnungsbau eigentlich gar nicht angeboten, weil eben das Risiko der hohen Belastung zu Beginn der Rückzahlung ein hohes Risiko der Bank bedeutet.
|
|
|
|
Aus Gründen größerer Flexibilität wird oft empfohlen, das Darlehen in Verträge mit unterschiedlichen Zinsbindungszeiten aufzuteilen. Eine kürzere Zinsfestschreibung bedeutet in den meisten Fällen auch einen niedrigeren Zins. Die meisten dieser Angebote schaden dem Kunden jedoch mehr, als dass sie nutzen.
|
|
|
Wer sicher ist, den Darlehensteil mit der kürzeren Zinsbindung innerhalb der Frist komplett tilgen zu können, kann das Annuitätendarlehen aufteilen und dafür günstigere Zinssätze nutzen. Ansonsten ist eine Darlehenssplittung selten sinnvoll.
|
|
|
Es stehen immer nur kleine Darlehensteile zur Anschlussfinanzierung an und die bisherige Bank macht die erste Rangstelle im Grundbuch selten frei. Das führt zu einer schlechten Verhandlungsposition gegenüber der bisherigen Bank und einem geringen Interesse anderer Banken, da es sich dann um nachrangige, kleine Baudarlehen handelt.
|
|
|
|
Ein sehr beliebtes Angebot von regionalen Banken, Sparkassen und Vermittlern. Es sieht statt einer regelmäßigen Tilgung den Abschluss einer oder mehrerer Bausparverträge vor, die später das Bankdarlehen ganz oder teilweise ablösen.
|
|
|
Wenn der Bausparvertrag zugeteilt ist und das Bankdarlehen abgelöst wird, profitierten Bauherren von den meist niedrigen Bausparzinsen gegenüber einem Bankdarlehen - was aber in der Niedrigzinsphase vor einigen Jahren nicht zutraf. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen wir bereits bei Unterschrift des Bausparvertrages verbindlich vereinbart, was in normalen Zinszeiten von Vorteil sein kann.
|
|
|
Stellt man dem Modell "Bausparvertrag" ein normales Bankdarlehen mit gleich hohen monatlichen Raten gegenüber, verliert sehr häufig das Bausparmodell. Banker lieben dieses Modell, weil sie am Bankdarlehen verdienen und auch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages erhalten. Bausparer können zwar auf das Bauspardarlehen verzichten, aber dann waren die hohen Gebühren und niedrigen Guthabenszinsen in der Ansparzeit kein gutes Investment.
|
|
|
|
Sondertilgungen sind inzwischen ein normaler Bestandteil von Baudarlehen. Die Frage ist, ob die Sondertilgungsoption kostenfrei im Vertrag enthalten ist oder mit einem Zinsaufschlag bezahlt werden muss. Vor allem Zinsaufschläge für diese Option für Zinsfestschreibungen von 15 Jahre und länger fest,. ist selten sinnvoll, weil ab dem 10. Jahr laut §489 BGB eine kostenfreie Sondertilgung möglich ist.
|
|
|
Von Vorteil kann die Kombination aus einer niedrigen monatlichen Rate und der Sondertilgungsoption sein. "Überschüssige" Finanzmittel können so für einige Monate höher verzinst geparkt werden. Entweder wird das Geld dann für Unvorhergesehenes benötigt oder kann als Sondertilgung eingesetzt werden.
|
|
|
Einige Banken verlangen Zinsaufschläge für das Recht der Sondertilgung. Sollte der Zinsaufschlag von der Höhe der jährlichen maximalen Sondertilgung abhängig sein, reicht meist eine Sondertilgung von drei bis fünf Prozent pro Jahr.
|
|
|
|
Wer kann schon die Höhe der tragbaren Raten für die nächsten 10 Jahre oder länger abschätzen? Einige Banken erlauben Darlehensnehmern daher, die Tilgung während der Zinsbindung an die finanziellen Gegebenheiten anzupassen - nach oben oder unten. Einzelne Versicherungen und Banken erlauben sogar eine kostenlose jährliche Anpassung. Wichtig ist, dass die Mindesttilgung möglichst bis auf 1% abgesenkt werden kann, für den Notfall.
|
|
|
Das Angebot, bis zu dreimal die Tilgung zu verändern, ist oft kostenfrei. Einzelne Banken erlauben auch mehr Anpassungen, verlangen dann aber bis zu 300 Euro pro Anpassung. Hört sich viel an, aber ist eben nur im Falle der Tilgungsveränderung zu bezahlen. Die Option der Tilgungsveränderung ist eigentlich für die meisten Kreditnehmer wichtiger als die Sondertilgungsoption.
|
|
|
Die Zahl der Anpassungen und auch die Höhe der Tilgungssatzveränderungen sind oft beschränkt. Einige Banken erlauben nicht, dass die Darlehensrückzahlung durch Sondertilgungen und Tilgungserhöhungen vor dem Ende der Zinsfestschreibung endet.
|
|
|
|
Nur wer schon ein bestehendes Darlehen hat, kann ein Forward-Darlehen vereinbaren, das später das bestehende Darlehen ablösen soll. Ein Forward-Darlehen kann maximal für die Dauer von 60 Monaten im Voraus abgeschlossen werden - in einem Fall sogar bis 66 Monate.
|
|
|
Für einen Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat Vorlaufzeit können sich Bauherren die aktuellen Zinsen für die Zeit nach der Zinsbindung sichern.
|
|
|
Obige Aufschläge klingen sehr wenig, aber bei einer Vorlaufzeit von 60 Monaten ist der Zinsaufschlag dann 1,8 Prozent auf den normalen Bankzins. Ein Forward-Vertrag ist verbindlich. Das heißt: Er gilt auch dann, wenn die Zinsen wider Erwarten fallen sollten und der Bauherr am Ende der Zinsfestschreibung eigentlich günstiger finanzieren könnte. Im Beispiel mit 1,8 Prozent Forward-Aufschlag, müssten die Bauzinsen in 5 Jahren um mehr als 1,8 Prozent steigen, damit sich das Forward-Darlehen lohnt. Wird das Objekt während des Forward-Darlehens verkauft, ist auch für den Forward-Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
|
|
|
|
Cap-Darlehen sind variable Darlehen mit einer Zinsbegrenzung nach oben. Diese Absicherung gegen eine unerwünschte Zinssteigerung bezahlen Darlehensnehmer mit einer Einmalprämie (Cap-Prämie). In der Baufinanzierung ein sehr seltenes Angebot.
|
|
|
Wer das gesamte Darlehen oder einen Teilbetrag mit variablen Zinsen und Vertragsbedingungen ausstattet, sichert sich vor unerwarteten Zinssteigerungen ab, kommt aber in den Genuss fallender Zinsen.
|
|
|
Häufig wird die maximale Zinsobergrenze sehr hoch angesetzt, damit die Absicherungsprämie nicht zu hoch ausfällt. Je weiter die Obergrenze vom Einstiegszins entfernt liegt, desto schlechter ist das Angebot zu beurteilen.
|
|
|
|
Bei variablen Darlehen ist die Bank verpflichtet, den Zinssatz an einen Referenzzins zu koppeln. Meist ist dies der Drei-Monats-Euribor. Sinkt der Referenzzins, muss die Bank den Darlehenszins entsprechend den Vereinbarungen anpassen. Ein solches Darlehen kann kurzfristig ganz oder teilweise gekündigt werden.
|
|
|
Solche Darlehen eignen sich gut für kurze Überbrückungszeiträume, aber auch in Zeiten fallender Zinsen. Ist eine Zinswende in Sicht, kann man kostenfrei und problemlos in ein Darlehen mit festen Zinsen wechseln.
|
|
|
Auch variable Darlehen dürfen nicht mehr mit einer Bearbeitungsgebühr vergeben werden, was die Banken "zwingt", einen sehr hohen Zinssatz zu verlangen, weil der Kunde nach drei Monaten bereits den Vertrag wieder kündigen könnte und die Bearbeitungskosten für die Bank noch nicht verdient wurde in der denkbar kürzesten Vertragslaufzeit.
|
|
|
|
Bei einer solchen Kombination wird das Darlehen nicht getilgt, sondern der Bauherr zahlt nur die Darlehenszinsen und überweist den Tilgungsanteil in einen Fondssparplan - dies in der Hoffnung, dass die Rendite im Fonds (meist ETF) nach Abzug von Depot- und Orderkosten höher sein wird als der zu zahlende Darlehenszins. Ist dies der Fall, wäre das Guthaben im Fonds höher als der ansonsten getilgte Darlehensteil. Zu einem vorher festgelegten Termin muss das Darlehen dann komplett oder teilweise getilgt werden. Im Kern handelt es sich bei diesem Angebot um eine "Spekulation auf Kredit" mit den entsprechenden Risiken.
|
|
|
Fällig wird nur die laufende Zinszahlung, eine Tilgungsbelastung besteht nicht - jedoch eine Verpflichtung einen Sparplan zu besparen. Der Darlehensnehmer hat die Chance auf einen höheren Wertzuwachs des angesparten Kapitals als dies bei normaler Tilgung der Fall wäre. Ideal in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen. Gute, große ETF (börsengehandelte Indexfonds) haben die letzten 30 Jahre im Schnitt rund 8% erwirtschaftet. Also sehr oft mehr als man an Zinsen zu bezahlen hat.
|
|
|
Der Chance auf Wertzuwachs steht das Risiko von Verlusten gegenüber. Im schlechtesten Fall muss der Darlehensnehmer zusätzliches Geld in die Tilgung stecken, um damit Verluste des Fonds auszugleichen, oder er braucht länger für die Rückführung seines Darlehens. Es gibt eben in der Fondsanlage keine Garantie für einen Wertzuwachs - sondern nur Vergangenheitswerte.
|
|